不動産売却と譲渡益のお話
2026年02月04日
不動産売却と譲渡益のお話
ー 鎌ケ谷市某所・築9年戸建住宅の実例 ー
皆さま、こんにちは！
京葉建物株式会社の井之上です！
今回は題目のテーマについて、お話させていただきます。
不動産を売却するとき
多くの方が最も気にされるのは
「売ったら、実際にいくら残るのか」という点ではないでしょうか。
今回は、千葉県鎌ケ谷市某所にある戸建住宅を想定した実例をもとに
不動産売却時に発生する譲渡益（譲渡取得）を
計算式を交えながら整理していきます。
併せて
築年数が与える影響や
3,000万円特別控除についても分かりやすく解説します。
実例の前提条件（鎌ケ谷市某所）
まずは、今回のケースの前提条件です。
・所在地：千葉県鎌ケ谷市某所
・想定売却価格：30,800,000円
・購入価格：21,000,000円
・購入時諸費用：2,000,000円
取得費合計：23,000,000円
土地・建物の内訳と物件概要
・土地：11,950,988円
・建物：9,049,012円
建物構造：木造
築年数：9年
不動産売却では
この「土地と建物の内訳」が非常に重要になります。
建物の減価償却を考慮する
建物は、年数の経過とともに
税務上「価値が減っていくもの」として扱われます。
木造住宅の法定耐用年数は22年です。
減価償却の簡易計算
・年間減価償却額
9,049,012円÷22年≒約411,000円
・減価償却累計額（築9年）
約411,000円×9年≒約3,699,000円
・建物の帳簿価格
9,049,012円－3,699,000円
≒約5,350,000円
売却時点の取得費を整理する
減価償却を反映した
売却時点での取得費は次のとおりです。
・土地：11,950,988円
・建物（減価償却後）：約5,350,000円
取得費合計：約17,300,000円
購入時の取得費合計（2,300万円）とは
大きく異なる点に注意が必要です。
不動産売却時にかかる諸費用
売却時には、次のような費用が発生します。
主な内訳
・仲介手数料
（3,080万円×3％＋6万円）＋消費税
＝約108万円前後
・抵当権抹消費用
登録免許税・司法書士報酬
＝約2~3万円
・印紙税
＝1万円（軽減措置適用時）
・その他
境界確定、測量費、残置物撤去
ハウスクリーニングなど
※本記事では
売却時諸費用を合計約120万円として想定します。
譲渡益（譲渡所得）の計算
それでは、実際に譲渡益を計算してみます。
30,800,000円（売却価格）
－17,300,000円（取得費）
－1,200,000円（売却時諸費用）
＝約12,300,000円
このケースでは
約1,230万円の譲渡益が発生している計算となります。
3,000万円の特別控除とは
居住用不動産を売却した場合
一定の条件を満たすことで
譲渡益から最大3,000万円まで控除できる制度があります。
これが「3,000万円特別控除」です。
簡単にいうと
自宅を売って利益が出ても
3,000万円までは税金がかからない制度
という位置づけです。
今回のケースに当てはめると
・譲渡益：約1,230万円
・3,000万円特別控除を適用
→課税される譲渡所得は0円
つまり
税金が発生しない可能性が高いケースとなります。
※適用には居住要件や過去の利用履歴など
いくつかの条件があります。
売却だけが正解とは限らない
税金面だけを見ると
「売却しても不利ではない」ケースですが
・賃貸にした場合の不動産収入
・将来的な資産価値
・ライフプランとの整合性
まで含めて検討した結果
今回は売却せず、賃貸として活用する判断となりました。
不動産の判断は「数字」で整理する
不動産は感覚ではなく
・取得費
・譲渡益
・税金
・売却以外の選択肢
を数字で整理することで、本当に納得できる判断が可能になります。
不動産の扱いで迷われてる方へ
不動産の売却・賃貸・保有は
状況によって最適解が異なります。
当社では
売却を前提とせず
実例と計算に基づいた整理を行ったうえで
最適な選択肢をご提案しています。
鎌ケ谷市周辺で
不動産の扱いにお悩みの方は
どうぞお気軽にご相談ください。
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🔶京葉建物株式会社
千葉県鎌ケ谷市中央1-1-32
担当：井之上
